روابط موجر و مستاجر در خصوص اماکن تجاری بر
خلاف اماکن مسکونی از پیچیدگی های خاصی برخوردار است که عدم توجه به آثار آن
مشکلاتی را برای افراد به وجود می آورد.خصوصاً هنگامی که قرارداد اجاره اولیه
مربوط به سالهای قبل از 1376 باشد و نقل و انتقالاتی هم در این بین صورت گرفته
باشد. براماکن تجاری چند قانون حاکم است که قبل از تنظیم قرارداد یا تمدید آن
طرفین باید به آن توجه نمایند. بررسی و مشخص نمودن حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی
بسیار حائز اهمیت است. سرقفلي وجهي است كه مالك (خواه مالك
عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مال الاجاره از مستاجر
می گیرد تا محل را به وي اجاره داده و
واگذار نماید.
در حالي كه حق كسب و تجارت حقي است كه به طور تدريجي و به مرور زمان
براي مستاجر محل كسب و پيشه و تجارت
به وجود مي آيد. درنتيجه بعد از اينكه مستاجر
كار و فعاليت نمود و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه
برابر ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 از تاریخ لازم الاجرا شدن این
قانون اجاره کلیه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی
یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط
مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.بنابر این شمول این قانون تنها بر قراردادهایی
است که از تاریخ مذکور تنظیم می شوند و لذا قرارداد هایی که قبل از این قانون
منعقد شده اند مشمول این قانون نمی شوند
به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد. پس اين دو در ماهيت كاملا باهم متفاوت هستند البته بدیهی است که حق کسب و پیشه به اماکنی که قبل ازسال 76 اجاره داده شده اند تعلق میگیرد.
ضوابط تشکیل دهنده حق کسب و پیشه
موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت
طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت شرایط .کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم و سایر تزیینات داخلی متحمل گردیده است.
نوع کسب و پیشه یا تجارت
ویژگیهای حق کسب و پیشه
سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می باشد.
سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف ( ماده 35 قانون مدنی) شامل آن نمی گردد.
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید، در اين صورت مستاجر مي تواند از موجر يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي حقوق خود دريافت كند. همچنين هرگاه ضمن عقد اجاره شود كه مالك عين مستاجره به غير مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند، مستاجر مي تواند براي دريافت حقوق خود يا تخليه محل مبلغي را بعنوان سرقفلي مطالبه كند.
مستاجر نمیتواند بدون اجازه صاحب ملک مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد و یا فعالیت خود را (در صورت عدم اجازه در قرارداد)تغییر دهد و در صورت انجام چنین امری موجر حق خواهد داشت تا تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.
پرسش و پاسخ در خصوص مطلب فوق
سوال: اینجانب در سال 1384 مغاره ای را به صورت سرقفلی اجاره نمودم که طبق قرارداد , در آن پارچه فروشی دایر نمایم. حال سئوال من این است که آیا می توانم فعالیت دیگری را در آن مغازه انجام دهم یا خیر؟ و اگر انجام دهم چه اتفاقی می افتد؟
پاسخ:
دوست عزیز برای بررسی پاسخ سئوال باید به متن اجاره نامه شما رجوع شود اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که فقط فعالیت پارچه فروشی انجام دهید در اینصورت شما حق تغییر نوع فعالیت را نخواهید داشت و در صورتیکه بدون اجازه مالک چنین اقدامی را انجام دهید وی حق خواهد داشت تا طبق قانون فسخ اجاره نامه را از دادگاه بخواهد و نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
سوال: ملکی را به شخصی اجاره داده ام ولی او هیچکدام از اجاره بهای مقرر را نپرداخته است آیا می توانم نسبت به فسخ اجاره اقدام نمایم؟
پاسخ:
بلی شما با مراجعه به مراجع قضایی و تنظیم دادخواست فسخ اجاره، حق خواهید داشت تا اجاره نامه را فسخ نمایید.
سوال: آیا کلیه تعمیرات ملک اجاره ای به عهده مستاجر است ؟
پاسخ: خیر طبق قانون تعمیرات کلی که برای انتفاع از ملک ضروری است به عهده مالک و تعمیرات جزیی نظیر خرابی لوله ها سیم کشی و.. به عهده مستاجر است .
سوال: آيا مبلغ اجاره بهاي تعيين شده در اجاره نامه
قابل افزايش يا کاهش است؟
پاسخ: هم موجر و هم مستاجر حق دارند در برابر نوسانات قيمت بازار و هزينه هاي روزمره درخواست تجديد نظر نسبت به ميزان اجاره بها را مطرح نمایند به شرط آن که:
اولا: مدت اجاره پايان يافته باشد.
ثانيا: از تاريخ بهره برداری مستاجر از عين مستاجره يا از تاريخ مقرر در حکم قطعي دادگاه در خصوص تعيين يا تعديل اجاره بها سه سال تمام گذشته باشد.
سوال: دادگاه چگونه اجاره بها را تعديل مي کند؟ (افزايش يا
کاهش)
پاسخ: در
اين خصوص دادگاه از نظر کارشناس استفاده مي کند و کارشناس نيز به نرخ عادله روز اجاره بها را تعديل مي کند. حکم دادگاه
در خصوص تعديل اجاره بها قطعي
و غير قابل تجديد نظر است.
سوال: براي تعديل اجاره بها موجر يا مستاجر به کدام دادگاه بايد مراجعه کنند و چه تشريفاتي بايد رعايت شود؟
پاسخ: موجر یا مستاجر براي درخواست تعديل اجاره بها
بايد به دادگاه محل وقوع
عين مستاجره مراجعه نمایند. تنظیم دادخواست وارایه آن به دادگاه به همراه کپي مصدق اجاره نامه ( در مواردي که اجاره نامه
تنظيم شده باشد) و در مواردي که اجاره
نامه بين طرفين تنظيم نشده باشد ، معمولا با انجام تحقيقات محلي و يا استماع شهادت گواهان مي توان رابطه استيجاري و نيز
زمان پايان اجاره و … را به دست
آورد. دعوي تعديل اجاره بها از جمله دعاوي
غير مالي محسوب می شود.
سوال: اگر در اجاره نامه قيد شده باشد که موجر حق درخواست تعديل اجاره بهاء را در پايان مدت اجاره ندارد، صحيح است؟
پاسخ: توافق نسبت به عدم افزايش اجاره بها و نيز کاهش آن به صورتي که موجر يا مستاجر نتواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديد نظر نسبت به ميزان اجاره بها را نماید صحيح نيست و دادگاه به اين شرط ترتيب اثر نخواهد داد.
سوال: نحوه پرداخت اجاره بها چگونه است؟
پاسخ: مستاجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجاره بهاء را پرداخت نماید و اگر مدت اجاره پايان يافته باشد مستاجر بايد معادل همان مبلغي که قبل از پايان مدت اجاره پرداخت مي نموده به موجر بپردازد در هر صورت پرداخت اجاره بهای هر ماه، با سپری شدن حداکثر ظرف 10 روز به موجر يا نماينده قانوني او بايد صورت گيرد و اگر بين طرفين اجاره نامه اي در بين نباشد اجاره بهاء بايد به ميزاني که بين موجر و مستاجر مقرر يا عملي شده پرداخت شود.
سوال:: اگر موجر از دريافت اجاره بها خودداري کرد مستاجر چه
وظيفه اي دارد؟
پاسخ: در
اين حالت اجاره بها در صندوق ثبت و يا بانکي که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک تعيين مي شود سپرده خواهد شد و
مستاجر قبض رسيد را اگر اجاره
نامه رسمي است به دفترخانه تنظيم کننده سند اجاره و اگر اجاره نامه عادي بود يا اجاره نامه اي در بين نبود آن را با
تعيين محل اقامت موجر به يکي
از دفاتر رسمي نزديک ملک تسليم و رسيد دريافت کند و دفترخانه هم ظرف ده روز به وسيله اداره ثبت محل مراتب را به موجر يا
نماينده قانوني او اخطار
مي کند تا براي دريافت وجه پرداخت شده توسط مستاجر به دفترخانه مزبور مراجعه کند.
سوال: اگر بين موجر و مستاجر سند اجاره تنظيم نشده باشد و يا هنگامي که بين آن ها اجاره نامه تنظيم شده
ولي مدت آن پايان يافته
چه بايد کرد؟
پاسخ: هنگامي
که بين موجر و مستاجر يا کسي که ملک را
به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظيم نشده باشد و يا اگر تنظيم شده مدت آن پايان يافته و طرفين در خصوص
تنظيم اجاره نامه يا تعيين اجاره
بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هر يک مي توانند براي تعيين اجاره بهاء و تنظيم اجاره نامه به دادگاه مراجعه نمایند.
دادگاه شرايط اجاره نامه جديد
را طبق شرايط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرايط مندرج در اجاره نامه سابق در صورتي که قبلا اجاره نامه تنظيم
شده باشد با رعايت مقررات
اين قانون تعيين خواهد کرد و پس از قطعيت حکم دادگاه طرفين مکلفند ظرف يک ماه برابر آن چه که در حکم دادگاه آمده
اجاره نامه تنظيم کنند و اگر
در اين مدت اجاره نامه تنظيم نشود به درخواست يکي از طرفين دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظيم اجاره نامه به دفتر اسناد
رسمي ابلاغ و به طرفين اخطار
مي کند که در روز و ساعت معين براي امضاي اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.هر
گاه موجر حاضر به امضاي اجاره نامه نشود، نماينده دادگاه
اجاره نامه را به مدت يکسال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر
تا 15 روز از تاريخ تعيين شده حاضر به
امضا نشود و عذر موجهي هم نداشته باشد دادگاه
با درخواست موجر حکم به تخليه عين مستاجره صادر مي کند.
پدید آورنده : دکتر عیسی زاده
